[국토교통부] 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집… HUG가 예치금 보관·반환

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 11월 4일 ‘전월세 안심신탁’ 사업의 첫 임대인 모집공고를 내고 상시 접수를 시작한다고 밝혔다. 임차인이 보증금 상당액을 임대인이 아닌 HUG에 예치하면 HUG가 이를 보관·운용하고, 임대인에게 월 수익을 지급한 뒤 계약 종료 시 임차인에게 예치금을 반환하는 방식이다.

임대인·HUG·임차인이 3자 계약을 체결하며, 임대인과 임차인 사이에는 ‘보증금 없는 월세 형태’의 임대차계약이 성립한다. 전세형은 임차인이 예치금 100%를 납부하고 별도 월세를 내지 않는 구조다. 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권과 임대료 증액 제한 5%, 대항력 등은 일반 임대차계약과 마찬가지로 적용된다.

누가 참여할 수 있나

• 참여자 : 임대인·임차인의 소득·자산 등에 따른 신청 자격 제한은 없음

• 대상 주택 : 유형 제한 없이 주택가격 20억 원 이하, 기존 선순위 부채비율은 주택가격의 80% 이하. 국세·지방세 체납 등 거주 안정을 해칠 것으로 판단되는 경우 가입 제한

• 예치금 : 적정 전세시세 이내. 보증부 월세형도 월세가 예치금의 1/240 미만인 준전세형까지 허용되며, 환산 전세가격이 전세시세 이내인지 검증

임대인 수익과 임차인 예치금 보호

이번 공고의 임대인 약정수익률은 연 세전 4.35%다. HUG가 계약기간 동안 월세 형태로 매월 지급하며, 약정수익률은 시장금리 등을 반영해 반기별 모집공고 때 제시한다. 임차인은 계약 체결 때 예치금의 10%, 입주 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입한다.

임대인 채무로 주택에 압류나 경매가 발생하더라도 예치금은 HUG가 보관·반환하는 구조다. 다만 주택 훼손·수선 등과 관련해 임대인이 합리적인 사유로 이의를 제기하면 반환 시 예치금 일부를 유보할 수 있다. 계약 종료 후 2개월 안에 합의하지 못한 유보금은 관할 법원에 공탁하는 절차가 적용된다.

기존 안심신탁 계약이 정상 종료된 뒤 후속 계약도 안심신탁으로 체결하는 등 조건을 충족하면 임대인은 공실기간에 대해 최대 2개월 치 월 수익을 지원받을 수 있다. 후속 계약 체결 때 임대인이 신청하고 입주 완료 후 일괄 지급하며, 합의에 의한 중도해지 때는 공실보조를 지원하지 않는다.

세제·대출 지원은 추진 단계… 접수는 상시

임대인에게 지급하는 월 수익의 소득세·법인세 50% 감면과 감면세액에 대한 농어촌특별세 비과세는 관련 법 개정 등을 추진하는 사항이다. 일정 요건의 주택연금 가입자가 규제지역에서 지방으로 이주할 때 실거주 의무 예외를 허용하는 방안도 세부요건을 별도 발표할 예정이다. 현재 모든 참여자에게 확정 적용되는 혜택으로 보아서는 안 된다.

임차인 전용 전세대출과 요건 충족 시 버팀목 대출을 이용할 수 있도록 하는 절차도 연내 완료를 목표로 추진한다. 기존 임대차 중인 주택은 종전 계약 종료 또는 합의해지와 임대인의 보증금 반환을 완료한 뒤 참여할 수 있다.

• 접수 : 11월 4일부터 HUG 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사에서 상시 신청. 주택 소재지와 무관하게 지사 접수 가능

• 절차 : 대상주택 요건 검증 → 3자 계약 체결 → 예치금 납부 → 2027년 1월부터 순차 입주

• 확인사항 : 임차인 모집 여부와 무관하게 임대인 신청 가능. 세부 참여요건과 계약조건은 모집공고 확인

문의: 국토교통부 주택기금과(044-201-3338), HUG 안심신탁기획실(051-998-6821).